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莫让商铺成“伤铺”

投资购买商业地产应多方考量

2019年11月18日   来源:遵义网     访问次数:0

近年来随着遵义城市经济发展,城市化进程的加快,商业繁兴,交通、配套等不断完善,都市生活感更强,吸引了不少的消费者投资置业。那些拥有完善的配套条件的核心地段项目,更是受到投资者青睐。

  购买住宅是投资潮刚出现时的主要选择,但由于经历了住宅调控政策的影响,且投资住宅回报时效较慢、升值空间预期长,而投资写字楼成本又过高、供房压力较大,没有一定经济实力不能进行。因此,商铺成为投资的趋势。挑选商铺,两个方面的因素是必须要考虑的:地段和硬件,商铺投资和住宅投资相比,商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅,另外,商铺投资的稳定性要优于住宅投资。

  何谓“一铺养三代”

  对于那些手中有些闲钱的人来说,投资一些真正能“一铺养三代”的优质商铺则成了他们投资的首选。但投资商铺也须谨慎考察,尤其要重视前期选择,否则也会一买即“套”。

  “一铺养三代”,从字面上看,“一铺”是以当时投资者手中的可操作资本,最小化的投入,尽量不借助外援资金。“养三代”也就是说有稳定的租金回报,并不断有所递增,来确保自己和后代的生活所需。如果投资者可操作资本强劲,或借助外援资金,“一铺”变为“多铺”,那理所当然确保“养三代”了。

  从购置心理上看,投资者都是略有余钱的人,不可能没有任何资金基础就盲目购置,投资者都想用有限的资金以获取稳定租金收入,来获得更好的生活保障,最终给后人留下一定意义上的家产。“一铺养三代”的真正含义,充分说明了成功的商铺投资的利润空间,也可谓是国人的最原始的传承精髓。

  商业地产购买者中有相当高的比例是个人投资者,这意味着商业地产的购买者中有相当大的比例并不是直接用于经营的,而是通过转租或购买后交由房开商统一经营的方式来获取收益的。对于这部分投资人来说并没有对商铺有特殊的偏好,只要能获取稳定和理想的投资回报就满足了。从目前部分开发商大肆开展的商铺营销来看,购买的市民只增不降,足见人们对“一铺养三代”的生存方式情有独钟。正是市民对商业地产这样的热衷,才使得名城商业地产的开发、经营愈加成熟。

  商业地产其实就是以商养商的一个平台,作为不动产投资,无论有无收益,商铺始终是客观存在于人们的视野之内的,因此作为当前人们首选的投资项目,商业地产的发展仍然有着更为广阔的发展和经营空间。

  怎样才能购置真正意义上的“一铺养三代”的商铺呢?

   地段:新老城区各有升值空间

  根据商铺的所在区域可以简单地分为老城区商铺、新城区商铺及社区商铺。由于老城区的商业气氛比较浓,因此投资老城区的临街商铺往往会取得较高的回报率。但投资者一定要对周边的未来规划有所了解,拆迁、新居住区域的建设,都会造成大规模人口迁移,这就可能影响到消费力。近两年,随着中心城区“南拓北展、东扩西控”城建规划的实施,特别是市政府把新蒲新区作为未来新的行政、经济、文化、时尚中心打造,使得老城区的人口聚集度和消费力渐渐分散,一些路段沿线商铺投资回报率也有所下降,但综合来看,人气旺盛的老城区商铺投资优势还是十分明显的。

  新城区的商业气氛做旺需要很长一段时间,从冷清到红火至少需要5年以上的培育期。从目前林达时代中心、实地新蒲家居1号、新蒲天都的经营情况来看,其商业价值和回报率正在逐步上升,一旦消费力聚集到一定程度,这些新城区的商铺爆发力也是不可估量的,将会取得意想不到的升值效果。

  一些大型居住社区内的商铺,由于居民购买力持续和稳定,其商业价值一般会持续得到提升。对于这种类型的商铺如果趁低吸纳,会起到保值升值的效果。

  在选购临街商铺时,尽量不要与银行、证券公司为邻,因为太多的大型机构往往会割裂一个路段的商业“人气”的连续性。同样,若商铺位于城市黄金地段,则必然带来租金水平高、停车条件差、经营成本高和同业竞争激烈等一系列问题,需要慎重考虑。

  交通:马路两侧的人流量有区别

  人多总不是坏事,便捷的交通有利于人流进入,当然也可以让租赁商铺的经营红火。但有的时候,即使同在一个商业区,由于人们的思维与行走方式,马路两侧的人流量可能就会有很大的差距,在决定投资之前,一定要调查分析,不要错选到繁华商圈的“死角”。就拿中山路来说,平时逛街观察仔细的人不难发现:中山路步行人流一直都集中在刘家湾口至原国贸这一段,处于这个黄金段的商家们个个赚得乐呵呵,而路对面人气明显不足,商机也少了很多。

  铺面铺位:最靠商场门口的位置不是最佳

  就商场内铺而言,首选铺面是第一原则。尽可能选择一层的商铺,一层的商铺价值性永远最高,同时投资风险也较大。商铺的售价和租价都会随楼层的不同,有着很大的差异,普通投资者可选择投资风险较小的二三层的商铺。

  然后是选铺位。确定哪个商铺,应该是从各交通要道上都具有最好的“可视性”。很多人认为,一个卖场中最靠近门口的位置是最好的。但实际上,门口这个位置有可能只是旺丁不旺财。因为每个消费者走进一个大卖场,一定会逛上一会儿才会激发购买热情,最先进入视线的铺位最多只是个询价的地方,顾客会一扫而过,再看上几个铺位之后才会购买。顾客是不大会回头到最靠近门口的铺位买东西的,所以选择往里第七八个靠近走道的铺位是最佳的。

  业态定位:有的店铺扎堆反而好

  不同业态选择商铺的要素和条件是不一样的。一般来说大卖场、超市最好是独家经营,购物中心要集中经营,所以餐饮、服务、娱乐等最好都能扎堆经营,形成餐饮、娱乐、休闲一条街,这样更有利于商业资源整合成势。例如林达时代中心,最先经营时只有餐饮一条街,经营一段时间后,将与相邻的商铺打造成与美食街、超市、电子、服务、娱乐一条街,生意不断红火起来,现在它已成为新蒲新区“吃喝玩乐”的品牌代言场所。

  另外,购买商铺也可“借力”,选择靠近大型商场或主力旗舰店的地方买铺,并与主力旗舰店经营业态匹配,商业气氛很容易做旺起来。

  确保回报:不能根据售价高低判断投资价值

  依靠租金体现投资价值,以获取稳定收益,是目前商铺投资市场中,长线投资性客户规避风险的心理常态。如果投资商铺自有资金不足,一般买家都要选择银行按揭。

  但在商铺投资这个高回报高风险的领域,并不是所有付出都有回报,而且售价、租金和回报也不一定成正比。客观地说,在正常情况下,售价高的商铺价值一般也比较高,租金也会比较高,因而投资回报性较好。但售价常常不是单纯由其价值决定的,它很大程度上取决于市场供求形势的影响。

  另一个造成售价租金脱节的原因是商铺对地段、位置的敏感性。相近地段、相近位置的商铺在定价时往往相互参照,价格差别不是很大。但租金就不同了,它是不能相互参照的,一街之隔可能有天壤之别,如上面所说的中山路的差别就是最好的佐证。所以说,投资商铺不能根据售价高低判断其投资价值,稍有不慎可能就买到“高价低租铺”,不仅预期收益不能兑现,还得背负沉重贷款负担,使其商铺成“伤”铺。(本报记者  秦  超)  


(责任编辑:李霞)

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