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如何买到称心的二手房

2018年10月26日   来源:遵义网-遵义晚报     访问次数:0

一手房高烧不退,二手房紧随发烧。当下二手房市场跟一手房一样风生水起、水涨船高,一些优质地段的二手房价格甚至比一手房还要高,比如珠海路的丰乐学府,一套装修好的130平方米住宅,卖到了单价9000多元一个平方米。对于良莠不齐的二手房市场,由于产权、环境、配套等原因,有的有价无实,有的陷阱重重。如何购买到安全、放心的二手房,确实一是个值得研究的课题。

  交易前期要备课

购买二手房,最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

首先要要求卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,以及拟购房产产权来源和产权记录,包括房主、登记日期、成交价格等,还需要确认卖方产权的完整性,了解所购房有没有被抵押,以及与人共享等;注意产权证上的房主与卖房人是否是同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说,军队、医院、学校等单位的公房必须要房改后才能出让。

与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等,都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前,消费者应该仔细观察户型是否合理,各种管理是否到位,供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准等。此外,消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。

在掌握房屋基本情况的基础上,消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下,银行按揭时会做保值评估,这个价格可以看出房屋的最低保值价。

最后,提醒购房者,购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

“望闻问切”很重要

住房成为商品,“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前,国家已开始加大促进二手房交易的力度,因此,二手房交易会逐渐活跃起来,但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然,因此,挑选时应格外注意。

一是查明产权状况:“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的,“身份”比较复杂,了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。

特别注意的是,产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不要买,以免成交后拿不到产权证。

二是看清房屋结构:“二手房”的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。选购时,不仅要了解房屋建成的年代,现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此,可以到房管部门的档案室查询原建档案,看看图纸资料,打消疑惑。

三是考察环境和配套:旧房子一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

四是了解物业管理状况:对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度,看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态,选择时宜慎重。

  如何选择中介

很多人想自己找房,而不用中介,其实这个想法并不推荐,因为中介对于指定范围内区域及楼盘情况比较了解,而大部分上班族不论时间、精力都有限,并且中介也是对买房者的一个保障,很多人都是第一次买房,对于合同签订、贷款流程等各种事项流程达不到中介了解程度,所以买二手房还是建议找信誉良好的中介。

找中介要注意以下两方面的事项:一是中介必须有实体店、有营业执照等各项合理执照。二是要问清楚中介收费情况。中介费的付款时间,一般来说是签完合同付一部分,过户后付一部分,以免太早付完钱,中介就不管事了,付完记得索要发票。

对于选定区域,提出自己的购房要求,中介会给推荐房源,一定注意多找几家中介、多留几家中介电话,只有这样才能短时间了解某个区域符合条件的好房源。

中介业务员为了提高成功率,通常会先把公司内部被他们自己称之为“垃圾房”的积压房源拿出来,带着客户逐一察看。当然,这类房源的缺陷非常明显,要么因为靠近马路饱受噪音侵扰,要么房型布局极不合理等。对于这类房源,业务员也能给出比较合理的评价,以便加深客户对业务员的好感。但就在客户认为业务员真正是在替自己着想而心存感激的时候,眼见时机已到,他们会不动声色地拿出事先准备好的房源。正是因为前面做足了铺垫,当客户看到这套住房的时候,会突然产生莫名的好感,因此极易作出购买的决定。

如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走?购房者事先一定要做好规划,即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识,比如购房预算、面积、位置、楼层、住房新旧程度等等,可以先拟定一个标准,这样有助于自己挑选到符合条件的住房。而一旦中介在尝试通过一些手段来改变自己的看法时,也会因为“心里有数”而做到不为所动。 (地产周刊记者)


《遵义日报》(2018年10月25日23版)

(责任编辑:肖静君)

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